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意见文章 2021年3月26日

2020年的操作观察

虽然整体新闻严峻,但在这一年中,我们确实遵守美国的巨大努力,以尽量减少损失。

经过罗伯特曼德布万是CBRE酒店的研究信息服务总监

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曼德勒

In 2020, U.S. hotels suffered the worst year of operating performance since CBRE began tracking profitability in 1938. During the year, the average hotel in CBRE's monthly survey of U.S. operating performance experienced a 78 percent decline in Gross Operating Profits (GOP) and achieve the lowest GOP margin (19.7%) over the past 82 years. While hotels may have earned enough revenues to cover their direct operating expenses, it is likely that the average hotel did not generate any cash from operations to cover their debt service.

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为了跟踪2020年期间的运营性能,CBRE从全国各地的2,000家酒店的样本收集了每月的运营陈述。该样本包括基于物业类型和链规的多种酒店。我们对年初至今绩效的分析仅基于全年运营的酒店。

虽然整体新闻严峻,但在这一年中,我们确实遵守美国的巨大努力,以尽量减少损失。导致收入收益率和有效成本控制增强的业务决策导致抗利润下降的损害。

苦难

该2020年度CBRE样品的年度营业收入下降了57.6%。这导致了GOP级别的利润下降78.0%,利息,税收,折旧和摊销(EBITDA)的收益损失为107.6%。

通常,利润下降以反向线性关系与定价发生。在奢侈品和高上高档连锁规模段中经营的酒店遭受了EBITDA的最佳衰落(超过100%),而中级和经济特性看到EBITDA利润下降了71.6%。

酒店的市场导向似乎影响了物业类型的利润绩效。由于2020年的群体需求缺乏,会议销售的酒店在EBITDA(-149.0%)中经历了最大的下降。相反,驾驶到休闲目的地的良好普及有助于浮现CBRE样本的度假酒店的表现。这些属性的EBITDA仅次于78.3%。延长宾馆受到家庭住客的基地,度假胜地厨房,暂时搬迁有关的医疗需求。这有助于减少eBitda的下降至68.0%。还应注意到CBRE样本的度假酒店的平均每日速率(ADR)的平均每日价格(ADR)为221.41美元,而扩展住宿样本的ADR是102.38美元。

收益收益率

在2020年期间,这四个主要的收入来源于2019年下降,以美元为基础。但是,在观察基于每占用的收入时,我们认为其他经营的部门收入和杂项收入增加。这意味着那些在2020年期间住在酒店的客人比2019年的高尔夫,水疗中心和零售等辅助收入来源更多。此外,酒店受到在年内收集磨损和取消费用。

成本控制

虽然2020年收入下降,但运营费用也是如此。随着44.0%的占用率下降的44.0%,并经常下降57.6%,收入减少,总费用下降了41.6%。正如预期的那样,经营部门和管理费中最大的费用下降。经营部门开支的重要部分本质上是可变的,因此由于占用减少而下降。更重要的是,经营的部门费用下降了每占用房间的基础,表明削减了固定费用,并减少服务和设施。管理费主要是收入和利润的函数,因此以相应的方式拒绝。

未分配的部门主要是固定的。因此,这些开销成本下降的拒绝是有限的,并不令人惊讶。在销售和营销部门观察到最大的下降。销售和营销部门记录了特许经营费用,因此占房间收入下降的比例。

在不营运费用中,今年租金支付下降了28.0%。租金付款经常被指控为收入的百分比。此外,无法生成现金流量导致某些业主无法进行租金付款。

不幸的是,对于酒店所有者来说,房产税在2020年上升。我们希望这些税收在2021年上诉,因为房产价值观下降。2020年,保险费用上升了14.1%的明显下降了14.1%,应该在2021年再次增加,作为对西部区域火灾的反应,沿着海湾和大西洋海岸发生的飓风。

可持续的成本控制

期待,与占用和收入相关的可变费用将随着市场条件的改善而上升。问题是,可以持续减少服务和设施的费用节约。2020年的几个成本控制是品牌标准宽大的结果。这导致了较少的互补食品和饮料,客房用品和家务。

向前,品牌,业主和运营商必须平衡最大限度地利用客人的欲望最大限度地提高经营效率和利润。随着占用水平的上涨,运营商将希望提高房价。但是,为了证明速率增加,可以假设2020年削减的服务和设施可能必须恢复。这将在较高定价的细分市场中特别具有挑战性,这预计由于缺乏执行公司旅行和集团需求而导致恢复。更适中的酒店,拥有现有的较低级别的服务和设施,应发现返回Pre-Covid运营水平更容易。

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