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意见文章 5月20日

管理费费用的增长

经过罗伯特曼德布万是CBRE酒店的研究信息服务总监

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曼德勒

2019年,参加CBRE Hotels Research的86%的酒店在酒店行业的年度Trends®财产级运营声明调查报告支付管理费。平均而言,这些酒店管理费用等于总运营收入的3.6%。收入比率的管理费是会议率最高(4.1%),度假村和全方位服务酒店(3.5%)。相对于底线,总管理费用平均利润为13.9%。对于此分析,利润被定义为兴趣前的收益,税收,折旧和摊销(EBITDA)。

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为了更好地了解这项费用,我们分析了840家酒店的表现,报告每年从2009年到2019年为CBRE的年度Trends®调查提供管理费。此外,我们在2020年期间研究了CBRE每月运行效果调查的一些趋势。
生长

从2009年到2019年,研究样本的总营业收入以3.7%的复合年增长率(CAGR)增加。同时,运营商能够控制2.9%的费用增长,从而允许健康的复合盈利盈利6.5%。

管理费超出了整体费用增长率。在10年期间,业主平均支付其运营商,管理费为5.9%。当费用物品的增长超过总体平均值时,业主通常会受到关注。但是,由于管理费用旨在奖励运营商进行积极表现,因此管理费用过度增长不一定不受欢迎。

大多数管理合同包括两个赔偿组件 - 基本费用和激励费。管理公司通常收取基本费用作为总收入的百分比。另一方面,运营商支付管理公司的奖励费用,一旦他们达到一定的利润门槛就会。奖励费用旨在使管理层更加意识到底线,因为业主实现其退货并支付利润债务,而不是收入。通过总管理费用和利润以更大的步伐比收入增长,可以假设激励费用成分对过去10年来对管理费的增长产生重大影响。

奖励费用

在恢复的初期(2008年至2015年)期间,利润年增长率平均为8.6%。通过如此强劲的利润增长,我们的Trends®样本在2008年的奖励管理费用上升到2015年的7.8%至18.1%,这并不令人惊讶。相反,随着利润增长放缓至年度平均值以下四年来2.3%,酒店享受奖励费的份额在2019年稳步下降至12.4%。

分析2019年的数据,似乎这似乎是提高盈利能力的奖励费用。2019年支付奖励费用的酒店经营者享受收入(2.5%)和利润增加(2.7%)。相反,2019年没有支付奖励费的运营商,收入的增加仅为0.1%,遭受了4.0%的利润下降。


2020.

为了监控由Covid创建的流体市场状况,CBRE于2020年开始跟踪每月摘要运营数据。这使我们能够在本年度分析总管理费趋势,但不是激励费用组成部分。

在本年度,CBRE每月样本的收入下降57.6%,盈利下降107.6%。因此,总管理费用率下降了58.3%并不令人惊讶。

管理费用在大致相同的步伐中,2019年和2020年的管理费用大致相同的速度下降2.8%。这一趋势为2020年的所有物业类型持有,除其他会议外。由于缺乏集团需求,会议均遭遇收入(-70.8%)和盈利的最大衰退(-70.8%)(-149.0%)。因此,管理费的收入百分比从2019年的3.1%下降到2020年的2.5%。明确的是,全国大会在2020年财务压力中共享的国家会议的业主和运营商。
激励费用在2021年工作吗?

2020年,运营商确实提出了重大的成本削减措施,有助于限制年内利润下降的程度。前进,我们预计所有者将对管理层施加压力以维持这些经营效率。期望看到近期利润率改善,但利润水平可能不足以触发奖励费用。

罗伯特曼德布万

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